An wen richtet sich die Sachwertrichtlinie? Zu welchem Zweck wurde Sie erstellt? Und wer ist an die Richtlinie und die neuen NHK 2010 gebunden? Auf diese Fragen möchte ich in meinem heutigen Blog Antworten geben.
Hauptanwendungszweck ist die Verkehrswertermittlung
Die Sachwertrichtlinie gibt lediglich Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV. Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Ihr Hauptanwendungszweck ist also die Verkehrswertermittlung.
Die Richtlinie wendet sich auch an die Gutachterausschüsse
Die Richtlinie wendet sich zugleich an die Gutachterausschüsse, die auf der Grundlage dieser Hinweise die für marktgerechte Sachwertermittlungen benötigten Sachwertfaktoren ableiten sollen.
Herausragende Bedeutung für die steuerliche Wertermittlung
Eine weitere wichtige Triebfeder für die neuen Regelungen ist die steuerliche Wertermittlung. Denn hier ist nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Bemessung der Erbschaftsteuer in vielen Fällen der Sachwert einer vererbten oder verschenkten Immobilie zu ermitteln. Hierzu wird vorrangig auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren zurückgegriffen. Es ist also systemimmanent, dass diese Faktoren in einheitlichen, den Regelungen des Bewertungsgesetzes entsprechenden Modellen abgeleitet werden.
Ein wichtiger Standard auch aus Sicht der Kreditwirtschaft
Auch in der Kreditwirtschaft wird zur Ermittlung des Beleihungswerts in vielen Fällen der Sachwert der Immobilie ermittelt. So sind gemäß BelWertV zur Ermittlung des Beleihungswerts grundsätzlich der Ertragswert und der Sachwert des Beleihungsobjekts getrennt nach dem sog. Zwei-Säulen-Prinzip zu ermitteln. Nur bei der Bewertung von Eigentumswohnungen und von Teileigentum mit einzelnen, in sich selbstständig gewerblich genutzten Einheiten kann eine Ermittlung des Sachwerts entfallen. Der Sachwert bildet bei den meisten Objektarten lediglich einen Kontrollwert. Maßgeblich ist für die Ermittlung des Beleihungswerts regelmäßig der Ertragswert. In den meisten Fällen, in denen ein Beleihungswert zu ermitteln ist, nämlich bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, entfällt jedoch in der Regel eine Ertragswertermittlung und der Beleihungswert orientiert sich ausschließlich an dem Sachwert. Demnach hat das Sachwertverfahren auch in der Beleihungswertermittlung eine herausragende Bedeutung.
Gemäß Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert zudem einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Das bedeutet, dass nach Pfandbriefgesetz bei jeder Beleihungswertermittlung parallel zum Beleihungswert auch ein Marktwert zu ermitteln ist. Hierbei ist grundsätzlich bei in Deutschland gelegenen Immobilien auf die Regelungen der ImmoWertV abzustellen.
Nicht verbindlich, aber zur Anwendung empfohlen
Wie bereits eingangs erwähnt, gibt die Sachwertrichtlinie nur Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV. Sie ist somit grundsätzlich weder für die Verkehrswertermittlung noch für die Beleihungswertermittlung verbindlich.
Die Richtlinie wurde in einem breiten Konsens erarbeitet und wird vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen.
Weitergehende Hinweise zum Anwendungszweck und zur Verbindlichkeit der Sachwertrichtlinie
Im neuen Kommentar von Hans Otto Sprengnetter, Jochem Kierig und Christian Sauerborn zur Sachwertrichtlinie und den NHK 2010 wird der Anwendungszweck und die Verbindlichkeit der Richtlinie und der Normalherstellungskosten im Detail erläutert. Michael Roscher vom Bundesfinanzministerium kommentiert die Richtlinie aus der Sicht der steuerlichen Wertermittlung und Thomas-Andreas Ziesenitz vom Verband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) steuert wichtige Anmerkungen aus der Sicht der Kreditwirtschaft bei.
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