Auf der Suche nach dem geeigneten Bezugsmaßstab

Wie lässt sich im Sachwertverfahren die Nutzbarkeit eines Dachgeschosses sachgemäß berücksichtigen? Die Sachwertrichtlinie beantwortet diese Frage leider nur zum Teil. Sprengnetter denkt weiter und macht die Richtlinie so erst anwendbar!

Die neuen Kostenkennwerte der NHK 2010 beziehen sich auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF), wobei die Berechnung der BGF und die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Anlehnung an die DIN 277:2005 in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) abschließend geregelt ist.

Die Brutto-Grundfläche hängt von der Nutzbarkeit ab

Bei Dachgeschossen ist der Grad der Nutzbarkeit ausschlaggebend für die Anrechnung der Grundflächen. Nutzbar ist das Dachgeschoss nach SW-RL schon  ab einer lichten Höhe von 1,25 m, wenn die Decke begehbar ist. Bedenkt man, dass die deutsche Frau im Durchschnitt ca. 1,70 m und der deutsche Mann ca. 1,80 m groß sind, so kann man bei Dachgeschossen mit Firsthöhen von weniger als 2 Metern sicherlich nur von einer eingeschränkten Nutzbarkeit sprechen. Dennoch werden voll nutzbare und eingeschränkt nutzbare Dachgeschossflächen in gleicher Höhe auf die BGF angerechnet.

Anrechenbarkeit der Grundfläche im Dachgeschoss
Anrechenbarkeit der Grundfläche im Dachgeschoss

Die Kostenkennwerte berücksichtigen den Grad der Nutzbarkeit

Die SW-RL berücksichtigt die Wertigkeit der unterschiedlichen Dachtypen bei Ein- und Zweifamilienhäusern durch eine entsprechende Differenzierung der Kostenkennwerte in vier Gebäudetypen:

  1. Flachdach oder flach geneigtes Dach
  2. nicht ausgebautes, aber für die Hauptnutzung „Wohnen“ ausbaubares Dach
  3.  ausgebautes Dach

Den Kostenkennwert für den vierten Fall, nämlich das nicht ausgebaute und nicht ausbaufähige bzw. eingeschränkt nutzbare Dach, erhält man nach SW-RL, indem man an dem tabellierten Kostenkennwert für ein nicht ausgebautes Dach einen Abschlag vornimmt. Zu der Höhe des Abschlags macht die SW-RL jedoch keine Angaben.

Berücksichtigung der Wohnfläche über Umwege

Zu den ausgebauten Dachgeschossen von Ein- und Zweifamilienhäusern führt die SW-RL aus, dass sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses nach der vorhandenen Wohnfläche bestimmt. Diese hängt im Wesentlichen von der Dachneigung, der Giebelbreite und der Drempelhöhe ab. Fehlt z.B. ein Drempel, so verringert dies die Wohnfläche, was dann auch laut SW-RL wertmindernd zu berücksichtigen ist.

Andererseits sei ein ausgebauter Spitzboden, also eine zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, durch Zuschläge an den Kostenkennwerten für ausgebaute Dachgeschosse zu berücksichtigen. Auch hier macht die SW-RL über die Höhe der Zu- und Abschläge keine weiteren Angaben.

Warum einfach, wenn’s auch schwer geht?

Vor dem Hintergrund dieser recht komplizierten Regelungen muss die Frage nach der Sinnhaftigkeit des gewählten Bezugsmaßstabs erlaubt sein. Wenn sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses – wie in der SW-RL ausgeführt – insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche bestimmt, warum wählt man dann nicht direkt die Wohnfläche als Bezugsmaßstab der NHK 2010 für Wohnhäuser?

Wenn die BGF so wertrelevant ist, warum kann man danach eigentlich in den Immobilienportalen nicht selektieren?

Warum geben die Verkäufer in den Immobilienanzeigen eigentlich immer die Wohnfläche und nicht die BGF an?

Machen Sie deshalb mit Sprengnetter den entscheidenden Schritt weg von der Kostenermittlung hin zur Wertermittlung! Bewerten Sie Wohnhäuser auch im Sachwertverfahren auf der Grundlage der Wohnfläche! Kein anderer Bezugsmaßstab ist so wertrelevant! Mit keinem anderen Maßstab können Sie den Nutzwert eines ausgebauten Dachgeschosses besser und einfacher berücksichtigen!

Sprengnetter hat hierzu die BGF-bezogenen NHK 2010 der SW-RL auf den Bezugsmaßstab der Wohnfläche umgerechnet und in den „Marktdaten und Praxishilfen“ neben den Originalwerten als  praxisorientierte Tabellenwerke veröffentlicht. Mit Sprengnetter-ProSa oder Sprengnetter-SmartValue können Sie natürlich auch auf der Grundlage der Wohnfläche bewerten. Die benötigten Kostenkennwerte hat Sprengnetter hierfür hinterlegt.

5 Kommentare

  1. Da bin ich mal gespannt auf Ihr Seminar Sachwertrichtlinie auch hinsichtlich der Berücksichtigung der Dachgeschossflächen. Derzeit werden diese NHK nach meiner Erfahrung fehlerhaft angesetzt.

  2. Hallo Jochem,
    mal abgesehen davon, dass der Bezugsmaßstab Wohnfläche weitaus bekannter und somit wohl marktgerechter ist, spart es dem Sachverständigen natürlich auch Zeit, wenn er nicht mehr die BGF bzw. den BRI ermitteln muss (… wobei das ja i.A. recht flott geht).
    Aber: Ich habe früher mal gelernt, dass 2 unabhängige Verfahren (hier: EWV und SWV), die sich gegenseitig überprüfen und stützen sollen, auch zwei unterschiedliche Bezugsmaßstäbe heranziehen sollen, um u.a. Fehler bei der Flächenermittlung und -anrechnung aufzudecken (Ausnahme: Ermittlung der BGF bei Wohnungseigentum, aber da wird ja i.d.R. zusätzlich das Vgl.WV durchgeführt).
    Was empfiehlt Ihr also zukünftig: Trotzdem sicherheitshalber die BGF ermitteln und mittels Nutzflächenfaktoren (BGF/WF) plausibilisieren? Oder kann Eurer Meinung nach komplett auf eine BGF-Ermittlung verzichtet werden? Letztendlich ist ja nur die tatsächlich existierende (bzw. mögliche) Wohnfläche maßgebend, unabhängig vom im Einzelfall vorliegenden Nutzflächenfaktor. Die WF muss dann natürlich mit besonderer Sorgfalt ermittelt werden – aber das machen wir ja alle 😉
    Liebe Grüße aus Hessen

    1. Hallo Ellen,
      genau das ist unser Vorschlag!
      Bewertet wird mit der Wohnfläche und die BGF oder BRI wird zur Plausibilisierung der Wohnfläche zusätzlich ermittelt. Das ermittelte tatsächliche Verhältnis BRI/WF oder BGF/WF wird dann den üblichen Ausbau- bzw. Nutzflächenverhältnissen (tabelliert in den von Sprengnetter herausgegebenen Marktdaten & Praxishilfen (Kapitel 3.11 und 3.12)) gegenübergestellt. Weichen die tatsächlichen Verhältnisse erheblich von den üblichen Verhältnissen ab, kann das mehrere Ursachen haben. Eine Ursache kann sein, dass die ermittelte Wohnfläche fehlerhaft ist. Bei erheblichen Abweichungen sollte deshalb die Wohnflächenermittlung kritisch hinterfragt werden.
      Viele Grüße aus Sinzig und ein schönes Wochenende

      1. Hallo Herr Kierig,
        warum hat man bei der Endfassung der SW-RL generell auf das Merkmal „Ausbauverhältnis“ verzichtet? Im Entwurf v. 25.10.2011 waren diese Merkmale noch vorgesehen.

        Die Maßgabe zur Modellkonformität gem. Ziffer 1 Abs. 2 bleibt eine „leere Hülle“ solange der quantitative Bezugsmaßstab für die veröffentlichten Kostenkennwerte offen bleibt.

        Es ist m. E. absolut marktkonform(…und zu begrüßen), wenn Sprengnetter die BGF-bezogenen NHK 2010 der SW-RL auf den Bezugsmaßstab der Wohnfläche umgerechnet hat und diese als Tabellenwerk veröffentlicht hat. Nur das ist wenig hilfreich, solange der örtliche GAA seine Marktdaten nicht danach ableitet (… bzw. der herangezogene Bezugsmaßstab sein Geheimnis bleibt.)

        Soll jetzt jeder GAA zur Herstellung der Modellkonformität seine eigenen quantitativen Bezugsmaßstäbe definieren?

        Beste Grüße
        Jantz

        1. Hallo Herr Jantz,

          man hat in der Projektgruppe kontrovers über den geeigneten Bezugsmaßstab diskutiert. Am Schluss haben sich die BGF-Befürworter durchgesetzt. In der Konsequenz hat man dann auch auf die Angabe des „Ausbauverhältnisses“ verzichtet.

          Natürlich ist das nicht optimal, denn in der Sachwertrichtlinie heißt es in Nr. 4.1.1.5 Absatz 3: „Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche […] Ein fehlender Drempel verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel wertmindernd zu berücksichtigen.

          Vor dem Hintergrund dieser Formulierung wäre es natürlich konsequent gewesen, WF-bezogene NHK zu veröffentlichen. Zu diesem Schritt war man aber scheinbar noch nicht bereit.

          Nach unserer Ansicht beginnt die Wertermittlung nicht erst bei der Wahl des „zutreffenden“ Sachwertfaktors. Vielmehr sind auch schon die Herstellungskosten so wertorientiert wie möglich zu ermitteln. Dies bedingt u.a. die Wahl eines wertorientierten Bezugsmaßstabs, nämlich der Wohnfläche.

          Es handelt sich nach unserer Auffassung jedoch nicht um eine Modellfrage. Denn Sie gelangen mit den von uns veröffentlichten WF-bezogenen Kostenkennwerten grundsätzlich zu den gleichen absoluten Herstellungskosten wie mit den BGF-bezogenen NHK. In der Folge können Sie also auch Sachwertfaktoren, die auf der Grundlage BGF-bezogener NHK abgeleitet wurden, anwenden, wenn Sie mit den WF-bezogenen NHK bewerten.

          Hintergrund: Den von Sprengnetter veröffentlichten WF-bezogenen NHK liegen die BGF-bezogenen NHK 2010 der Sachwertrichtlinie zugrunde. Die NHK 2010 basieren wiederum auf den vom BKI ermittelten NHK 2005. Das BKI hat zu den NHK 2005 die für die Umrechnung benötigten „Ausbauverhältnisse“ im Forschungsbericht angegeben. Diese entsprechen den empirisch abgeleiteten bzw. der synthetischen Berechnung der NHK zugrundegelegten Ausbauverhältnissen.

          Viele Grüße
          Jochem Kierig

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