Das Ministerium spricht zum Sachstand

Wo steht sie nun, wann kommt sie raus, die ImmoWertR? Letzten Freitag konnte ich Neues aus erster Hand dazu erfahren. Ulrike Mennig hat in Fulda beim Sprengnetter Jahreskongress die Chance genutzt, fast 400 Bewertungssachverständige gleichzeitig auf den aktuellen Stand zu bringen. Frau Mennig bzw. ihr Referat ist auch für die amtliche Wertermittlung zuständig und sie sollte damit eine der am besten informierten und zuverlässigsten Quellen sein, die etwas zu dem Thema sagen können.

Und was hat sie nun gesagt? Nicht vollkommen überraschend war es dann doch nichts so Genaues. Man musste schon etwas zwischen den Zeilen lesen. Ich habe zumindest für mich heraus gelesen, dass die Richtlinie noch etwas Zeit brauchen wird. Neben den einzelnen Fachfragen schwebt über dem Ganzen nicht zuletzt auch noch unsere bislang nicht gebildete Bundesregierung. Es sieht danach aus, dass wir die Richtlinie frühestens dann bekommen, wenn wir auch auf dieser Ebene Klarheit haben. Ich vermute also, dass die ImmoWertR nicht vor diesem Sommer da sein wird.

Ich wurde während des Kongresses in dem Zusammenhang auch mehrfach gefragt, ob die ImmoWertR denn „überhaupt jemals“ komme. Diese Unsicherheit halte ich dann doch für übertrieben. Ich bin mir sicher: Sie kommt. Aus Sicht des gesamten WertR-Ablösungs-Prozesses steht das für mich außer Frage.

Spannend war dann auch in Fulda zu sehen, wie sehr das Thema der NHK bzw. der regionalen Baukosten doch viele Kolleginnen und Kollegen in der Praxis zu drücken scheint. In den Pausen und abends gab es einige tief gehende Diskussionen, wie man z.B. neuere Bauweisen, die so in den Standardtabellen zu den NHK 2010 noch nicht abgebildet sind, in die Sachwertermittlung einführen könnte. Die Meinungen gingen hier von der Aufstellung ganz neuer Tabellen bis hin zur „einfachen“ sprachlichen Erweiterung der Standards und mathematischen Ergänzung der NHK-Werte für diese neuen Bauweisen. Beides Sichtweisen, die ihre Berechtigung haben und es wert sind, mit Daten getestet zu werden. Wir werden uns das in den nächsten Wochen und Monaten genauer ansehen.

Was wir uns in der Zwischenzeit schon angesehen haben, das sind die regionalen Baukosten. Ebenfalls beim Kongress in Fulda hat Dr. Hans Otto Sprengnetter erste Ergebnisse aus seinen und Dr. Jürgen Gantes Analysen zu dieser Problematik vorgestellt. Anders als mir bekannte Studien, nutzen die beiden jetzt zusätzlich eine sehr große Datenbank mit Neubauobjekten, aus denen sie Informationen zu den regional unterschiedlichen Bauweisen und Baustandards herausziehen. Mit dem Wissen, wo z.B. überwiegend Einfamilienhäuser mit oder ohne Keller gebaut werden, können die Baukostendaten der Statistischen Ämter dann besser miteinander verglichen werden, da sich die Bauweisen natürlich in den regional durchschnittlichen Baukosten widerspiegeln. Genauso verhält es sich mit den Standards, die regional durchschnittlich gebaut werden. Auch diese spielen natürlich eine wesentliche Rolle bei den Baukosten und sind entsprechend bei bundesweiten Vergleichen zu beachten. Die von Dr. Sprengnetter vorgestellten ersten Zwischenergebnisse scheinen mir recht vielversprechend. Ich bin gespannt, was da noch kommt.

Ein weiterer Diskussionspunkt, der mir aus Gesprächen mit den Kolleginnen und Kollegen vor allem aus Gutachterausschüssen hängen geblieben ist, ist die Gesamtnutzungsdauer. Dass es sich hierbei um eine Modellgröße handelt, wird dabei nicht in Frage gestellt. Unterschiedlicher Ansicht ist man allerdings in den Punkten, ob man die GND bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Standards staffeln oder besser mit einer festen Zahl arbeiten solle sowie in der Frage nach der absoluten Höhe der GNDs im Allgemeinen. Hinsichtlich der Staffelung habe ich persönlich die Erfahrung gemacht, dass ich mit ihr die, statistisch gesehen, stabilsten Sachwertfaktoren aus der Kaufpreisauswertung ableiten konnte. Allerdings sehe ich gleichzeitig die vielfältigen Probleme, die wir uns mit den sehr kurzen GNDs um die 60 bis 65 Jahre „einfangen“. Eines davon ist die, wiederum statistisch gesehen, größere Unsicherheit bei den Ableitungen von Liegenschaftszinssätzen. Je kürzer die GND umso kürzer die RND und umso unsicherer der aus dem Kaufpreis abgeleitete Zinssatz. Das, und weitere Aspekte sprechen eher für höhere, feste GNDs. Aus meiner Sicht ist das also noch einer der Punkte, die zu diskutieren sind.

Ein Kommentar

  1. Hallo Herr Sauerborn,
    vielen Dank für die Info zum Stand der ImmoWertR.
    Zu dem letzten Punkt, auf den Sie eingehen, die GND, möchte ich anmerken, dass es sich bei dieser Größe aus der Sicht der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung nicht um eine reine Modellgröße handelt. Niedrige Gesamtnutzungsdauern haben hier z.T. erhebliche Folgen. So ist gemäß § 13 Abs. 2 BelWertV Bei einer Restnutzungsdauer der baulichen Anlage von weniger als 30 Jahren auch der Anteil des Bodenwerts am Ertragswert auf die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage zu kapitalisieren oder es müssen die Abbruchkosten der baulichen Anlage ermittelt, ausgewiesen und vom Ertragswert abgezogen werden. Die RND wird oft auch bei der Kreditentscheidung herangezogen. Beträgt die RND z.B. nur noch 20 Jahre, dann dürfte aus kaum möglich sein, einen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu erhalten. Dem Kredit-Sachbearbeiter oder auch dem BaFin-Prüfer ist kaum zu vermitteln, dass die GND bzw. RND nur eine Modellgröße sei (und nicht wirklich ernst gemeint sei).
    In den neuen Richtlinien heißt es in Nr. 1 Abs. 4 jeweils: „Die Richtlinie wurde von einer Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände erarbeitet und wird allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen.“ Also auch den in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung Tätigen.
    Wenn die ImmoWertR auch diesen Anspruch haben soll, dann sollten die Belange der Kreditwirtschaft gerade in diesem Punkt entsprechend berücksichtigt werden.
    Ich persönlich spreche mich deshalb für eine weitere Harmonisierung der GND-Empfehlungen zwischen Kreditwirtschaft und Immobilienwirtschaft aus. Von einer Staffelung der GND nach Gebäudestandards sollte m.E. abgesehen werden.
    Beste Grüße
    Jochem Kierig

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