Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat die Sachwertrichtlinie (SW-RL) am 18. Oktober 2012 im Bundesanzeiger veröffentlicht.
Mit der neuen SW-RL kommen wesentliche Neuerungen auf die Wertermittlungspraxis zu. Neben der eigentlichen Richtlinie gibt es ein vollständig neues Tabellenwerk mit neuen Normalherstellungskosten, den „NHK 2010“. Die bislang angewendeten NHK 2000 werden damit zu „Geschichte“ gestempelt.
„Anders als beim Wechsel von den NHK 1995 zu den NHK 2000 war es bei dieser Umstellung nicht mehr mit einer reinen Umrechnung der Kostenkennwerte mittels Baupreisindex getan“ meint Christian Sauerborn, der im Hause Sprengnetter maßgeblich den Bereich der Sachwertermittlung betreut. „Es wurde vielmehr ein vollständig neues Zahlenwerk für die Immobilienbewertung zur Verfügung gestellt. Erste Tests mit den neuen Daten haben gezeigt, dass viele der in den NHK 2000 enthaltenen Probleme damit behoben sind.“
Hinzu kommt die schon lange anstehende Aktualisierung der den NHK zugrunde liegenden Ausstattungsstandards. Die bis heute angewendeten Tabellen haben ihren Ursprung noch in den 80er Jahren. Dies führt in der Praxis immer wieder zu Problemen bei der Bewertung neuzeitlicher Bauweisen, aber auch ganz allgemein bei der Darstellung für den Gutachtenleser, dass z.B. eine Zentralheizung regelmäßig „gehobener Standard“ sein solle. Die neuen Standardbeschreibungen stellen auf aktuelle Bauweisen ab, mit zusätzlichen Hinweisen zur Einordnung älterer Gebäude. Die neuen NHK erleichtern somit dem Sachverständigen die marktgerechte Bewertung neuzeitlicher Bauweisen im Sachwertverfahren.
Natürlich werden mit der neuen Sachwertrichtlinie auch Modelländerungen umgesetzt. So wird z.B. die in der ImmoWertV bereits verankerte lineare Alterswertminderung aufgenommen. Durch diese und weitere Modelländerungen, aber natürlich auch durch die neuen Kostenkennwerte an sich, werden für die Anwendung der neuen Sachwertrichtlinie inkl. der NHK 2010 neue, modellkonforme Sachwertfaktoren benötigt. So lange diese nicht vorliegen, ist in der Praxis noch die Anwendung der NHK 2000 zu empfehlen. Sprengnetter Marktforschung leitet derzeit diese Sachwertfaktoren im neuen Modell ab. Die Ergebnisse sind vielversprechend. Die neuen Sachwertfaktoren werden in Kürze veröffentlicht werden.
Zweck und Anwendungsbereich
Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach der ImmoWertV. Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Diese Hinweise gelten ausdrücklich auch für die Ermittlung der Sachwertfaktoren.
Die Sachwertrichtlinie ersetzt die entsprechenden Regelungen der WertR 2006. Damit beginnt die sukzessive Ablösung der WertR durch Richtlinien zu einzelnen Teilbereichen. Der Sachwertrichtlinie sollen Richtlinien zum Vergleichswertverfahren, zur Bodenwertermittlung und zum Ertragswertverfahren folgen. Im letzten Schritt werden die Einzelrichtlinien dann wieder zu einer WertR zusammengefasst.
Herstellungskosten, NHK 2010, Ausstattungsstandard
Einen wichtigen Teil der Sachwertrichtlinie bilden die neuen Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Diese basieren auf den bereits vorliegenden NHK 2005.
Die neuen NHK 2010 unterscheiden bei den einzelnen Gebäudearten zwischen bis zu fünf Gebäudestandards (bislang als Ausstattungsstandard bezeichnet), die nun als Standardstufen 1 bis 5 bezeichnet werden.
Es erfolgt keine Differenzierung in Gebäudebaujahrsklassen. Die Baunebenkosten sind in den NHK 2010 enthalten. Auf eine Regionalisierung der Herstellungskosten wird bewusst verzichtet. Diese erfolgt über die Marktanpassung.
Die Sachwertrichtlinie berücksichtigt wirtschaftliche Nutzbarkeit des ausgebauten Dachgeschosses
Bei der Wertermittlung ist die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Dachgeschosses zu berücksichtigen. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe. Ein fehlender Drempel verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel wertmindernd zu berücksichtigen. Ein ausgebauter Spitzboden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss) ist durch Zuschläge zu berücksichtigen. Über die Höhe des entsprechenden Abschlags bzw. Zuschlags macht die Richtlinie jedoch keine weiteren Angaben.
Sachwertrichtlinie schreibt lineare Alterswertminderung vor
Die Sachwertrichtlinie schreibt die Anwendung der linearen Alterswertminderung vor. Nur aus Gründen der Modellkonformität kann hiervon abgewichen werden. Die maximale Gesamtnutzungsdauer wird von 100 auf 80 Jahre abgesenkt.
Sachwertrichtlinie regelt die Bestimmung der wertermittlungsrelevanten Restnutzungsdauer
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer schlägt die Sachwertrichtlinie die Verwendung einer weiterentwickelten Version der Punktrastermethode vor.
Sachwertrichtlinie setzt die von Sprengnetter aufgestellten Modellanforderungen um
Die wichtigste Anforderung an marktkonforme Wertermittlungsverfahren lautet: Es muss in dem Modell bewertet werden, in dem die Daten abgeleitet wurden. Diese von Hans Otto Sprengnetter bereits 1978 aufgestellte Modellanforderung wird nun von der Sachwertrichtlinie konsequent umgesetzt.
Die Sachwertrichtlinie und die NHK 2010 im Kontext der Beleihungswertermittlung
Um sich die Vorteile der NHK 2010 in der Beleihungswertermittlung zu Nutze zu machen, muss der Grundsatz der Modellkonformität beachtet werden. Eine Marktanpassung ist bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken unverzichtbar. Was beim Einsatz der NHK 2010 in der Beleihungswertermittlung zu beachten ist, hat Jochem Kierig in seinem Beitrag „Sachwertrichtlinie und NHK 2010 im Kontext der Beleihungswertermittlung“ erläutert, der in der immobilien & bewerten 3/2012 erschienen ist.