Herstellungskosten wert- und nicht kostenorientiert ansetzen

Zur Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen soll gemäß Nr. 4.1 der Sachwertrichtlinie von den Herstellungskosten ausgegangen werden, die unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären, und nicht von Rekonstruktionskosten.

Es sind also die Herstellungskosten, wie von Sprengnetter in seinem Lehrbuch ausführlich dargelegt, auf ein Substitutionsgebäude (bzw. Substitutionsobjekt) abzustellen.

Beispiel: Fabrikgebäude (Lagerhalle) aus Ziegelsteinmauerwerk mit Außenstuck

Ein Anfang des 19. Jahrhunderts in einem Gewerbegebiet errichtetes Fabrikgebäude (Lagerhalle) mit 0,42 m dicken Ziegelsteinaußenmauern und einem Stahlbinderdach sowie gestalteter Stuckfassade würde heute als Normhallenbauwerk errichtet. Bei der Sachwertermittlung hätte man deshalb die wesentlich niedrigeren Herstellungskosten einer Normhalle anzusetzen. Bei älteren Objekten sind deshalb die (Normal)Herstel­lungskosten nicht entsprechend den Aufwendungen für die (fiktive) Errichtung eines identischen Objekts zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag anzusetzen.

Die Herstellungskosten sind somit zukunfts- und wertorientiert und nicht vergangenheits- und kostenorientiert anzusetzen!

Literaturhinweise

Zur sachgemäßen Interpretation der diesbezüglichen Hinweise der Sachwertrichtlinie siehe auch die Kommentierung von Sauerborn zu Nr. 4.1 Absatz 1 der SW-RL im neuen Sprengnetter-Kommentar zur Sachwertrichtlinie und den NHK 2010.

Zu den Grundsätzen für den Ansatz der Herstellungskosten für Substanzen mit nicht vollem aktuellen Gebrauchswert siehe Sprengnetter, H.O., Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Teil 7, Kapitel 2, Abschnitt 4.9.7.

2 Kommentare

  1. Ein Anfang des 19. Jahrhunderts errichtetes Fabrikgebäude mit „gestalteter Stuckfassade“ entspricht nicht einfach nur einem Normhallenbauwerk, sondern ebenfalls einem Hallenbauwerk mit gestaltetem Äußerem, da die seinerzeit gestaltete Stuckfassade die Bedeutung des in dem Gebäude befindlichen Werkes repräsentierte.
    Auch hier gilt es, wie immer, den Einzelfall in seiner Gesamtheit zu berücksichtigen.

    Im übrigen gilt der vorgestellte Ansatz nicht, wenn es sich um ein Industriedenkmal handelt.

  2. Hallo Herr Siegesmund,

    vielen Dank für Ihre Ergänzung. Ich stimme Ihnen natürlich vollkommen zu, dass immer der Einzelfall in seiner Gesamtheit zu berücksichtigen ist.

    Ihren Einwand bzgl. Industriedenkmal verstehe ich jedoch noch nicht. Meinen Sie damit, dass bei der Wertermittlung des Denkmals von den Herstellungskosten für die Errichtung eines 42 cm dicken Ziegelsteinmauerwerks auszugehen ist?

    Viele Grüße
    Jochem Kierig

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