In Niedersachsen ergeben sich für die Modelle NHK 2000 und NHK 2010 nahezu übereinstimmende Sachwertfaktoren. Das bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendete Modell weicht jedoch von dem in der Sachwertrichtlinie empfohlenen Modell ab.
Die Stichprobe
Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen hat anhand einer Stichprobe aus den letzten 3 Jahren mit ca. 11.200 Kauffällen für Ein- und Zweifamilienhäuser aus Niedersachsen den Sachwertfaktor zu den NHK 2000 bzw. NHK 2010 untersucht.
Die Modellabweichungen
In Abweichung zu den Empfehlungen der Sachwertrichtlinie wurde bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren eine einheitliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren zu Grunde gelegt.
Für besondere Bauteile, abweichende Bauweisen und Außenanlagen wurden einheitliche Ansätze gewählt. Leider wird nicht angegeben, in welcher Höhe diese angesetzt wurden. Insofern sind die Modellangaben unvollständig. Siehe hierzu auch den Blog-Beitrag „Sind die Außenanlagen in den NHK 2010 enthalten?„.
Analysierte Merkmale
Es wurde der Einfluss der Merkmale Sachwert, Bodenrichtwert und Standardstufe auf den Sachwertfaktor analysiert. Über die Regressionsfunktionen wurden dann zu den Sachwerten in 25.000 € Schritten die Sachwertfaktoren ermittelt.
Das Ergebnis
Auffällig ist der geringe Unterschied bei den Sachwertfaktoren in den beiden Auswertemodell: Zwischen den Sachwerten 100.000 € bis 400.000 € liegt der Sachwertfaktor 2010 zwar immer höher als der Sachwertfaktor 2000, allerdings in einer Höhe von “nur“ 0,01 bis 0,03 Punkten.
Das Ergebnis der Untersuchung verwundert, da die Kostenkennwerte der NHK 2010 im Durchschnitt deutlich niedriger sind als die der NHK 2000. Sprengnetter Immobilienbewertung ist diesbezüglich zu anderen Ergebnissen gelangt. Siehe hierzu den Blog-Beitrag „Neue Sachwertfaktoren deutlich höher„.
Zur Anwendbarkeit
Die Sachwertfaktoren können, so die Verfasser des Landesgrundstücksmarktberichtes, für das Land Niedersachsen angewandt werden, wenn die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte keine eigenen Sachwertfaktoren veröffentlichen.
Die Quelle
Landesgrundstücksmarktbericht 2014 Niedersachsen
Das Ergebnis sollte jeden verwundern der schonmal vergleichend mit NHK2000 und NHK2010 vorläufige Sachwerte berechnet hat. Hierfür habe ich nur eine erhebliche „Beugung“ der weiteren Modelparameter als Erklärung….
Meines Wissens sind in Niedersachsen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren mit den NHK 2010 auch die Bodenwerte pauschaliert berechnet worden. So wurde bei der vorläufigen Sachwertberechnung der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche lediglich multipliziert. Eine Anpassung wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße wurde hier nicht durchgeführt (egal ob das Grundstück 300 m² oder 1200 m² groß ist).
Sehr geehrter Herr Kempe,
m.E. dürfte das mehr das Genauigkeitsmaß als das Ergebnis selbst beeinflussen.
Es muss dafür andere Erklärungen geben.
Ich vermute, es liegt an der Zusammensetzung der Stichprobe, die untersucht wurde. Denn je nach Gebäudeart differieren die NHK-Werte unterschiedlich stark. Große Abweichungen zw. NHK 2010 und NHK 2000 gibt es z.B. bei nicht unterkellerten EFH und bei zweigeschossigen EFH. Bei eingeschossigen unterkellerten EFH sind hingegen die Differenzen geringer. Wenn sich die Stichprobe mehrheitlich aus eingeschossigen unterkellerten EFH zusammensetzt, verwundert das Ergebnis schon etwas weniger.
Es wäre hilfreich, wenn die Gutachterausschüsse die Zusammensetzung der Stichprobe erläutern würden.
Mit freundlichen Grüßen
Jochem Kierig