Die neuen Sachwertfaktoren liegen signifikant höher als die im bisherigen Modell. Dies ist insbesondere in den niedrigeren Absolutwerten der NHK 2010, der geänderten Alterswertminderung sowie der tlw. verkürzten Gesamtnutzungsdauer begründet.
Modellbedingte Abweichungen
Die Abstände der Sachwertfaktoren in den Modellen „NHK 2000“ und „SW-RL / NHK 2010“ liegen tlw. bei 20 %-Punkten. In der nachfolgenden Abbildung sind die Unterschiede beispielhaft für das Bodenwertniveau 120 €/m² dargestellt.
Beispiel: Einfamilienhaus in einer kleinen Stadt
Es ist im Januar 2013 der Marktwert eines im Jahr 2000 errichteten Einfamilienhauses zu ermitteln. Das Haus liegt in einer kleineren Stadt Deutschlands.
Angaben zum Objekt:
- Grundstücksfläche: 500 m²
- Bodenwert: 120 €/m²
- bebaut mit: freistehendem Einfamilienhaus
- Dach: Satteldach, voll ausgebaut
- Keller: voll unterkellert, nicht ausgebaut
- Baujahr: 2000
- Anzahl der Geschosse: 1 (ohne DG und KG)
- Wohnfläche: 130 m²;
Brutto-Rauminhalt: 800 m³ - Ausstattungsstandard: gehoben (gemäß Standardtabelle zu den NHK 2000); Gebäudestandard: 3 (gemäß Standardtabelle zu den NHK 2010)
Das Ergebnis:
| Modell „NHK 2000“ | Modell „SW-RL / NHK 2010“ | |
| Bezugsgröße | 800 m³ BRI | 130 m² Wohnfläche |
| NHK im Basisjahr | 274 €/m³ BRI | 1.920 €/m² WF |
| Baupreisindex | 123,6 | 105,7 |
| Baunebenkosten | 16 % | in NHK enthalten |
| Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) | 314.277 € | 263.827 € |
| Gesamtnutzungsdauer | 100 Jahre | 70 Jahre |
| Restnutzungsdauer | 87 Jahre | 57 Jahre |
| Alterswertminderung | 7,35 % (nach Ross) | 18,57 % (linear) |
| Gebäudezeitwert | 291.177 € | 214.834 € |
| Außenanlagen | 5 % | 5 % |
| Bodenwert | 60.000 € | 60.000 € |
| vorläufiger Sachwert | 365.736 € | 285.576 € |
| Sachwertfaktor | 0,74 | 0,95 |
| (marktangepasster) Sachwert | 271.000 € | 271.000 € |
Im vorliegenden Beispiel ergibt sich im neuen Sachwertmodell ein 26 % niedrigerer Gebäudezeitwert. Dieser modellbedingte Unterschied wird durch eine entsprechend höher Marktanpassung ausgeglichen.
Die hundertprozentige Übereinstimmung der in dem Beispiel ermittelten (marktangepassten) Sachwerte ist jedoch zufällig. Denn die neuen Sachwertfaktoren können einen solchen Ausgleich nur im Mittel über alle möglichen Fallkonstellationen herbeiführen. In der Praxis werden deshalb die in den einzelnen Modellen ermittelten Werte mehr oder weniger stark voneinander abweichen. Es ist somit zu empfehlen, zur Sicherheit vorübergehend in beiden Modellen zu bewerten.
Neue Sachwertfaktoren stehen nun allgemein zur Verfügung
Die im obigen Beispiel angesetzten Sachwertfaktoren entstammen den Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystemen.
Sprengnetter hat hierzu für das Modell der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) “zutreffende” Sachwertfaktoren ermittelt und ein entsprechendes Referenzsystem entwickelt. Dieses Referenzsystem wurde im Zuge der 103. Ergänzungslieferung zu den “Marktdaten & Praxishilfen” am 27. Dezember 2012 erstmalig veröffentlicht und an die Abonnenten der Loseblattsammlung ausgeliefert. (Siehe Sprengnetter-News vom 27.12.2012: 103. Ergänzungs- und Aktualisierungslieferung erschienen)
Noch im Januar 2013 erscheint die neue ProSa-Version (Version 29) bzw. die neue Version von SmartValue (Version 17). Natürlich sind die neuen Referenzssysteme auch diesen Bewertungslösungen ebenso wie die neuen NHK 2010 hinterlegt.
Auch im Sprengnetter-Marktdatenshop werden bereits auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte “zutreffende” Sachwertfaktoren per Einzelabruf in Kürze bereit gestellt. Diese können auch direkt aus ProSa oder SmartValue heraus abgerufen werden.
Müssen neben den neuen Sachwertfaktoren nicht auch von den Gutachterausschüssen neue Faktoren für die Berechnung übergroßer Grundstücke erarbeitet werden?
Gerade bei älteren, kleinen Gebäuden auf großen hochpreisigen Grundstücken entstehen in meinen Berechnungen durch die dtl. höheren Sachwertfaktoren deutliche Verzerrungen…
MfG
Horst Beckers
Wieso dieses Her Beckers,
oder verstehe ich Ihre Frage falsch?
Offensichtlich sind Sie der Auffassung, dass der Sachwertfaktor die Anpassungsregeln bei Abweichung der tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks von den wertbestimmenden Merkmalen des veröffentlichten Bodenrichtwerts bestimmen würde.
Das sehe ich anders. Der Sachwertfaktor bezieht sich stets auf den vorläufigen Sachwert, d. h., der Bodenwert des Grundstücks ist darin eingeschlossen.
Wenn der örtliche GAA einen Bodenrichtwert veröffentlicht hat und das Bewertungsgrundstück (i. d. R. in dem planungsadäquaten Zustand) in seinen Eigenschaften von den wertbestimmenden Merkmalen des Bodenrichtwerts abweicht, erfolgt eine Anpassung des Richtwerts, meist nach den Anpassungsregeln des örtlichen GAA.
Nur darauf nimmt doch weder ein „alter“ noch ein „neuer“ Sachwertfaktor Einfluss!
Wenn sich also „ältere und kleine Gebäude auf großen hochpreisigen Grundstücken“ befinden ist wohl eher ein Liquidationsgebot gemäß § 16 Abs. 3 Ziffer 2. zu prüfen, als ein Anpassungserfordernis des Bodenwerts zu vermuten. Das würde ja bedeuten, dass der Bodenwert solange hingerechnet werden soll, bis das Wertniveau den vorhandenen baulichen Anlagen entspricht. Andersherum wird ein Schuh daraus. Wenn die vorhandenen baulichen Anlagen eine rentierliche Abschöpfung des Bodenwertniveaus nicht ermöglichen, muss ihr Liquidationsgebot geprüft werden.
Ansonsten kann ich Ihnen nur anmerken, dass ich eine Reihe von Objekten nach beiden Modellen überkreuz geprüft habe – die Ergebnisse sind im Modell Sprengnetter, welches ja bekanntlich am Bodenwertniveau festmacht, völlig identisch, und das selbstverständlich bei unveränderten Bodenwertniveau.
Im Übrigen sind die Sachwertfaktoren im NHK2010 deshalb wesentlich höher, weil die Herstellungskosten und damit auch die Gebäudezeitwerte niedriger sind. Allein deshalb ist der von den Sachverständigen ermittelte vorläufige Sachwert vergleichsweise geringer – nur die Kaufpreise sind doch die gleichen, weil die Käufer ihre Preisbildung eben nicht nach unseren Berechnungen ausrichten. Deshalb fällt i.d.R. auch die Korrektur des vorläufigen Sachwerts zwecks Marktanpassung wesentlich geringer aus als im NHK2000-Modell. Der Sachwertfaktor ist somit vergleichsweiser höher.
MfG
Jantz
Sehr geehrter Herr Beckers,
streng genommen handelt es sich bei der Übergröße des Grundstücks um ein boG. Wenn Sie den Werteinfluss der Übergröße als boG nach der Marktanpassung ansetzen, kommt wieder dasselbe raus wie früher. Bzw. der höhere Sachwertfaktor nimmt keinen Einfluss auf den Werteinfluss der Übergröße.
Wegen den höheren Sachwertfaktoren wird es keine neue Umrechnungkoeffizienten für die Grundstücksgröße geben. Denn diese werden aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke abgeleitet.
Viele Grüße
Jochem Kierig
Vielen Dank für die Antworten!
Nehmen wir das Beispiel von oben und setzen ein um ca. 25% kleineres Haus (615m³ BRI bzw.100m²WF) auf einem doppelt so breitem Grundstück. Desweiteren nehmen wir an, die örtlichen Korrekturfaktoren für abweichende Grundstücksgrößen beziehen sich lediglich auf die Grundstücktiefe, so komme ich bei Anwendung der NHK 2000 auf einen vorläufigen Sachwert von: 355.181 € (Gebäude und Aussenanlagen: 235.181€ + Boden 120.000€) und einem marktangepassten Sachwert (f=0,74) von 263.000€.
Bei Anwendung der NHK2010, komme ich auf einen vorläufigen Sachwert von 293520€( Gebäude und Aussenanlagen: 173.520€ + Boden 120.000€ und einem marktangepassten Sachwert (f=0,95) von 279000€.
Immerhin ein Unterschied von 6%….
Zugegeben: Ein EFH von 100m² WF und 1000m² Grundstück ist schon ungewöhnlich, das der Bodenanteil 1/3 und mehr des Gesamtsachwerts ausmacht aber nicht.
Bleibt ein Abzug als boG. Aber mit welcher Begründung?
MfG
Horst Beckers
Sehr geehrter Herr Beckers,
berechnen kann man letztendlich alles Mögliche. Nur die Wertermittlung ist stets ein Wertvergleich – und „Ungleiches kann man nicht vergleichen!“ Zumindest nicht direkt; man muss es erst vergleichbar machen, sofern dafür belastbare Regeln verfügbar sind!
In Ihrem Beispiel führt der von gewählte Denkansatz nicht zu einer marktüblichen Abbildung der Grundstückssituation. (Mal ganz davon abgesehen, dass das „Zahlenspiel“ wegen mathematischer Ungenauigkeiten nicht aufgehen kann.)
Aber der Knackpunkt Ihrer Überlegung besteht darin, dass mit den unterstellten Annahme nicht mehr von einer gewöhnlichen Grundstückssituation ausgegangen werden kann, die in eine übliche Marktdaten eingegangen ist. Von daher ist nach der maßgeblichen Vorschrift von § 8 ImmoWertV ein boG (extern) zu berücksichtigen.
Oder ganz einfach gesagt: Wenn das Grundstück doppelt so breit wäre, dann hätte man schließlich auch zwei Teilgrundstücke – das eine ist bebaut, das andere (noch) unbebaut.
Damit ist genau die von § 17 Abs. 2 ImmoWertV vorgesehene Situation eingetreten; es sind zwei selbständig nutzbare Teilflächen zu unterscheiden. Die Frage nach dem Planungsrecht gibt in diesem Fall die Antwort auf den Entwicklungszustand gemäß § 5 ImmoWertV und somit auch den Rückschluss auf den Wert der unbebauten Teilfläche. Allerdings fplgt die (noch) unbebaute Teilfläche (z.B. die „Baulücke“) bei marktüblicher Betrachtung ganz anderen Preisbildungsmechanismen als die benachbarte bebaute Teilfläche. So ist z. B. dafür weder ein Sachwertfaktor, noch ein Liegenschaftszinssatz ableitbar, ggf. stehen auch noch Aufwendungen zur Baureifmachung aus. Damit ist genau der von § 8 ImmoWertV vorgesehene Fall eingetreten.
Um das mal an Ihrem konstruierten Fallbeispiel zu demonstrieren, lassen Sie uns mal beispielhaft von folgenden Prämissen ausgehen:
– das Grundstück straßenanliegend 20 m bzw. alternativ um 20 m erweitert breit
und in jedem Fall 20 m tief,
– der relative Bodenwert für das Grundstück beträgt für das „Baureifes Land“ 150 €/m² bei ebf. und 110 €/m² bei ebpf.,
– EFH Typ 1.01
Dann können Sie nach Ihren eigenen Modellannahmen selbst nachrechnen:
Nach dem NHK2000-Modell ergibt sich folgender Sachwert:
(((600 m³ BRI x 274€/m³ BRI x 1,236 bei BPI 2000=100 x 1,16 BNK) x 0,9265 AW Ross x 1,05 AAL + (400 x 150 = 60.000 BoW/ebf.)) x 0,81 SWF2000) = rd. 234.000 € + boG 44.000 € BoW/ebpf. = 278.000 €
Nach dem NHK2010-Modell ergibt sich folgender Sachwert:
(((97,5 m² WF x 1.920 €/m² WF x 1,057 bei BPI2010=100 x 0,8143 AW linear x 1,05 AAL) + (400 m² x 150 €/m² = 60.000 € BoW/ebf.) x 1,02 SWF2010) = rd. 234.000 € + boG 44.000 € BoW/ebpf. = 278.000 €
Beste Grüße
Jantz
Hallo Herr Jantz,
vielen Dank für den ausführlichen „Denkanstoss“ der mir in vielen Fällen wohl weiterhilft.
Ich bin sehr gespannt auf den neuen Grundstückmarktbericht des mich hauptsächlich interessierenden Gutachtengebiets um mit dem Datenmaterial vergleichende Berechnungen nach altem und neuen Model durchführen zu können. Vorallem noch immer der Vergleich bei kaum modernisierten kleineren EFH der 70’er auf verhältnismäßig großen, nicht so einfach teilbaren Grundstücken mit Bodenrichtwerten um 200-400 €/m²….
MfG
Horst Beckers
Hallo Herr Beckers,
in der Tat wird es spannend, wenn die GAA ihre „neuen“ Sachwertfaktoren veröffentlichen.
Modellkonformität vorausgesetzt müssten danach die Verfahrensergebnisse, bis auf die unschwer feststellbare Marktentwicklung, identisch sein (… denn das Wertermittlungsmodell des Sachverständigen bestimmt nicht das Marktgeschehen, es soll nur den gewöhnlichen Geschäftsverkehr abbilden.)
Möglicherweise kommen dann auch einige „Sünden der Vergangenheit“ an das Licht. (…, wenn z. B. für die Ableitung von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz völlig unterschiedliche Kauffälle herangezogen wurden oder wenn der Sachwertfaktor im GAA nach „sachverständigen Ermessen“ durch demokratische Mehrheitsentscheidung beschlossen wurde.)
Beste Grüße
Jantz