Neue Sachwertfaktoren für Mehrfamilienhäuser

Sprengnetter hat neue Sachwertfaktoren für Grundstücke ermittelt, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind. Diese für die Marktanpassung im Sachwertverfahren unverzichtbaren Marktdaten wurden im Modell SW-RL / NHK 2010 abgeleitet.

Durch das geänderte Sachwertmodell der SW-RL (insbesondere Grundwerte, Standardstufen und die lineare Alterswertminderung) resultieren bei einer Bewertung im Modell der SW-RL / NHK 2010 niedrigere Gebäudewerte und infolge dessen niedrigere vorläufige Sachwerte als bei einer Bewertung im Modell NHK 2000. Dies führt  dazu, dass bei der Bewertung im Modell der SW-RL / NHK 2010 betragsmäßig höhere Sachwertfaktoren benötigt werden.

Die folgende Abbildung zeigt das neue von Sprengnetter im Modell SW-RL / NHK 2010 ermittelte Gesamt- und Referenzsystem für die Marktanpassung der vorläufigen Sachwerte bei der Bewertung von Grundstücken, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind.

Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem für Mehrfamilienhausgrundstücke 2013 (NHK 2010)

Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem für Mehrfamilienhausgrundstücke 2013 (NHK 2010)

So hat z.B. ein Objekt, dessen vorläufiger Sachwert im Modell NHK 2000 rd. 900.000 € und dessen Sachwertfaktor rd. 0,71 betrug, nun im Modell der SW-RL / NHK 2010 einen vorläufigen Sachwert von rd. 700.000 € mit einem Sachwertfaktor von rd. 0,92.

Das neue Sprengnetter-Referenzsystem versetzt Sachverständige nun in die Lage Mehrfamilienhausgrundstücke im Zwei-Säulen-Prinzip stützend im Sachwertverfahren basierend auf aktuellsten Herstellungskosten zu bewerten. Hierzu müssen die Sachverständigen lediglich das Gesamtsystem auf ihre lokalen Märkte kalibrieren. Die von Sprengnetter ausgebildeten und qualifizierten Sachverständigen haben sich hierzu in sog. Expertengremien zusammengeschlossen und werten gemeinsam im erforderlichen Umfang Kaufpreisinformationen aus.

Einen ausführlichen Bericht von Dr. Jürgen Gante und Christian Sauerborn über die Ableitung der neuen Sachwertfaktoren für Mehrfamilienhausgrundstücke im Modell der SW-RL / NHK 2010 finden Sie in der Fachzeitschrift immobilien & bewerten 2/2013, S. 52 bis 55.

Das komplette Gesamt- und Referenzsystem ist in Sprengnetter, Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Band 3, Kapitel 3.03, Abschnitt 4.3 veröffentlicht. Dort finden Sie Sachwertfaktoren für sechs verschiedene Bodenwertniveaus zwischen 100 €/m² und 1.000 €/m² sowie die erforderlichen Modellangaben.

8 Gedanken zu “Neue Sachwertfaktoren für Mehrfamilienhäuser

    • Sehr geehrte Frau Schramm,

      die Sachwertrichtlinie gibt Hinweise zur Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie enthält als Anlage auch die Normalherstellungskosten 2010. Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Auch die Gutachterausschüsse richten sich nach diesen Hinweisen, wenn sie die Sachwertfaktoren ableiten.

      Die Sachwertrichtlinie ist an die Stelle der entsprechenden Regelungen der WertR getreten.

      Sie wurde vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung herausgegeben.

      Wenn Sie tiefer in die Sachwertrichtlinie einsteigen möchten, dann empfehle ich als Literatur unseren Kommentar zur Sachwertrichtlinie (siehe http://www.sprengnetter.de/open/view_shop/0/action/standard%3Bdetail/menu/340/M/bxa_HQ).

      Mit freundlichen Grüßen

      Jochem Kierig

  1. Kann man das Sachwertmodell für Mehrfamilienhäuser irgendwo einsehen? Oder könnten Sie mir evtl. sagen was die neuen Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser sind?.Und welche Sachwertfaktoren haben sich denn geändert?

    Gerd

    • Das neue Sachwertmodell lautet:

      NHK: NHK 2010 (SW-RL); keine Gebäudebaujahresklassen; ohne Regionalisierung; inkl. BNK; mit Anpassungen der Anbauweise, Wohnungsgröße, Grundrissart und besondere Bauweise

      Bezugsmaßstab: Wohnfläche gemäß WoFlV / WMR bzw. BGF gemäß Nr 4.1.1.4 SW-RL

      BPI: Baupreisindex des Stat. Bundesamtes für Neubau von Wohngebäuden insgesamt

      GND: übliche, standardabhängige Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung

      AWM: linear

      BW: lagebezogenes Bodenwertniveau; abgabenfrei; ungedämpft

      Für weitere Einzelheiten siehe den im Blog-Beitrag genannten Artikel in der Zeitschrift immobilien & bewerten sowie Sprengnetter (Hrsg.), Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Band 3, Kapitel 3.03, Abschnitt 4.3.

      Mit freundlichen Grüßen
      Jochem Kierig

  2. Wird im Sachwertverfahren auch die Energiesparverodnung angewandt oder geschieht dies in einer seperaten Berechnung? Wie hoch ist diese?
    Danke und Gruß

    • Sehr geehrter Herr Hippe,

      § 6 ImmoWertV nennt zahlreiche Merkmale, die im Rahmen der Verkehrswertermittlung u.a. zu berücksichtigen sind. Dazu zählen auch die energetischen Eigenschaften (siehe § 6 Abs. 5 ImmoWertV) des Bewertungsobjekts. Das Sachwertverfahren ist eines der in der ImmoWertV zur Verkehrswertermittlung genormten Verfahren. Demnach sind im Sachwertverfahren auch die enegetischen Eigenschaften der Immobilie zu berücksichtigen.

      Im Wesentlichen werden diese im Gebäudestandard und damit in den Herstellungskosten berücksichtigt. Maßnahmen, die infolge der Bestimmungen der EnEV vom potenziellen Erwerber der Immobilie noch durchzuführen sind, werden mit ihrem Werteinfluss als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV in der Sachwertermittlung berücksichtigt.

      Mit freundlichen Grüßen

      Jochem Kierig

  3. Hallo Herr Kierig,
    wie siehts es denn mit Sachwertfaktoren z. B. für MFH in der Stuttgarter Innenstadt aus? M. W. ermittelt der Stuttgarter Gutachterausschuß lediglich für 1 bis 3-Familienhäuser SW-Faktoren (Wir sind uns denke ich einig, dass das Sachwertverfahren für diese Art von Gebäuden eigentlich unsinnig ist, soll auch nur zur Stützung des Ertragswertes dienen).
    In Ihrem System sind über das Marktdatenportal nur Auskünfte zu Einfamilienhäusern zu erhalten, in einem Artikel steht, dass auch Auskünfte zu MFH zu erhalten sind. Sind denn die SW-Faktoren bei Bodenpreisen um die 1700 EUR/m² überhaupt vernünftig zu ermitteln und bilden diese dann auch den Markt ab? Ich tue mir schwer, bei einem MFH mit einer RND von 27 Jahren einem Marktwert auch nur ansatzweise nahe zu kommen da ich hier dann SW-Faktoren von über 1,5 benötigen würde. Wie lösen Sie dieses Dilemma? Besten Dank für eine Antwort.

    MfG
    D. Fröschle

    • Sehr geehrter Herr Fröschle,

      in den von uns herausgegebenen Marktdaten und Praxishilfen finden Sie in Band 3, Kapitel 3.03, Abschnitt 4.3 das Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem für Mehrfamilienhausgrundstücke. Mit Hilfe dieses Systems können Sie näherungsweise auch passende Sachwertfaktoren für Objekte in Stuttgart ableiten, indem Sie diese Gesetzmäßigkeiten anhand bekannter Sachverhalte (z.B. aus den Wertverhältnissen, die Ihnen für Einfamilienhäuser bekannt sind) auf den stuttgarter Immobilienmarkt für Mehrfamilienhäuser übertragen.

      Mit freundlichen Grüßen
      Jochem Kierig

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