Sachwertfaktoren

Mit dem Sachwertverfahren kann ein marktkonformes Wertermittlungsergebnis nur dann erzielt werden, wenn das Verfahrensergebnis mit einem geeigneten Sachwertfaktor an die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst wird. Dazu hat die Sprengnetter-Marktforschung aktuelle Sachwertfaktoren als bundesweites Gesamt- und Referenzsystem auf der Basis des Modells „SW-RL / NHK 2010“ abgeleitet.

Die nachfolgende Abbildung zeigt das neue Sprengnetter-Sachwertfaktor-Referenzsystem.

Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem 2012 (NHK 2010) für freistehende Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke

Vielfach unbeachtet ist, dass die Verkürzung der Gesamtnutzungsdauer im für Objekte des individuellen Wohnungsbaus in der SW-RL auch einen Einfluss auf die Ertragswertermittlung ausübt. Zwar befindet sich die Ertragswertrichtlinie noch in einem Entwurfsstadium, allerdings kann davon ausgegangen werden, dass dort keine von Anlage 3 der SW-RL abweichenden GND vorgegeben werden. Es wäre für den Gutachtenleser schlicht nicht nachvollziehbar, dass seine Immobilie im Sachwertverfahren eine GND von 75 Jahren, im Ertragswertverfahren aber eine von 100 Jahren hätte. Dies hat enorme Praxisrelevanz, denn überwiegend werden Immobilien sowohl im Ertragswert- als auch im Sachwertverfahren bewertet, um dem geforderten „Zwei-Säulen-Prinzip“ gerecht zu werden. Die Sprengnetter-Marktforschung hat deshalb nicht nur neue modellkonforme Sachwertfaktoren abgeleitet, sondern auch die Liegenschaftszinssätze für Objekte des individuellen Wohnungsbaus an das veränderte GND-Modell der SW-RL angepasst.

Die neuen Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze wurden im Zuge der 103. Ergänzungslieferung zu den “Marktdaten & Praxishilfen” am 27. Dezember 2012 erstmalig veröffentlicht und an die Abonnenten der Loseblattsammlung ausgeliefert. (Siehe Sprengnetter-News vom 27.12.2012: 103. Ergänzungs- und Aktualisierungslieferung erschienen)

Noch im Januar 2013 erscheint die neue ProSa-Version (Version 29) bzw. die neue Version von  SmartValue (Version 17). Natürlich sind die neuen Referenzssysteme auch diesen Bewertungslösungen ebenso wie die neuen NHK 2010 hinterlegt.

Auch im Sprengnetter-Marktdatenshop werden bereits auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte “zutreffende” Sachwertfaktoren per Einzelabruf in Kürze bereit gestellt. Diese können auch direkt aus ProSa oder SmartValue heraus abgerufen werden.

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Sie geben Objektangaben wie z.B. Lage, Objektart, vorläufiger Sachwert und Bodenwert in ein leicht bedienbares Onlinesystem ein und erhalten umgehend die gewünschten lage- und objektbezogenen Marktdaten als PDF-Dokument. Neben den erworbenen Daten sind in dem Dokument u.a. die Datengrundlage und das Bewertungsmodell ausführlich beschrieben.

Seit drei Jahrzehnten analysiert SPRENGNETTER die Gesetzmäßigkeiten des Immobilienmarktes und leitet für die jeweiligen Teilmärkte die für marktkonforme Bewertungen erforderlichen Marktdaten ab. Diese Marktdaten werden in allen Regionen Deutschlands permanent durch Vergleich der von Gutachtern ermittelten Immobilienwerte mit tatsächlich für diese Objekte realisierten Kaufpreisen aktualisiert.

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2 Gedanken zu “Sachwertfaktoren

  1. Guten Tag!

    Dürfte ich an dieser Stelle einmal eine allgemeine Frage zu den Sprengnetter-Marktdaten loswerden? Immer wieder sehe ich Gutachten, insbesondere von Institutionen, welche Kurzbewertungen vornehmen (Banken, Finanzämter usw.), bei denen die Marktdaten (Marktanpassung, Liegenschaftszinssatz) pauschal „nach Sprengnetter“ angesetzt werden, ohne dass eine Anpassung an die besonderen Objektverhältnisse erfolgt – geschweige denn mit Prosa oder sonstiger professioneller Software bewertet wird (häufig sieht man offenkundig selbstgestrickte Excel-Tabellen oder sogar handschriftliche Bewertungen).

    Ist das nach Ihrer Einschätzung eine systemkonforme Anwendung der Sprengnetter-Marktdaten? Von Sachverständigen, die Prosa verwenden, höre ich dagegen, dass die Marktdaten nur richtig nach System Sprengnetter ermittelt werden können, wenn man Zugriff auf die Datenbank von Prosa hat und dadurch erst die notwendigen Anpassungen an den Standort, die Größe usw. vornehmen kann.

    Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie hier etwas dazu ausführen könnten – sicher auch im Interesse anderer regelmäßiger Empfänger von Wertgutachten, um diese sachgerecht beurteilen zu können.

    Mit freundlichem Gruß
    Albert Prikuleit

    • Sehr geehrter Herr Prikuleit,

      wie in dem Artikel beschrieben, stellt Sprengnetter u.a. in seinen Büchern (z.B. Marktdaten & Praxishilfen) und in der seiner Software (z.B. ProSa, ProBel und SmartValue) Referenz- und Gesamtsysteme zur Verfügung. Werden diese in der Praxis eingesetzt, so ist vom Nutzer der Daten zu prüfen, ob diese Daten den regionalen Markt eins zu eins abbilden oder ob diese an die örtlichen Marktverhältnisse anzupassen sind. Wie das geht, ist z.B. in den Büchern beschrieben und wird durch die Software unterstützt.

      Die im Sprengnetter-Marktdatenshop angebotenen Daten sind jedoch schon auf die örtlichen Marktverhältnisse kalibriert. Diese können über sprengnetter.de oder über die Software (ProSa etc.) im Einzelfall bezogen werden. Eine Anpassung an die örtlichen Marktverhältnisse ist bei diesen Daten i.d.R. nicht erforderlich.

      Das bedeutet, dass die Quellenangabe „nach Sprengnetter“ nicht ausreicht, um die Frage zu beantworten, ob noch eine Anpassung der Daten erforderlich ist oder nicht. Denn es kann sich um Daten der Referenz- und Gesamtsysteme (Basisdaten) oder um bereits auf den örtlichen Markt kalibrierte Daten handeln. Im Zweifelsfall sollten Sie die Nutzer unserer Daten darauf ansprechen und um eine Klarstellung bitten.

      Mit freundlichen Grüßen

      Jochem Kierig

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