Teilweise wird bei der Ableitung der Sachwertfaktoren auf einen gesonderten Wertansatz für bauliche Außenanlagen verzichtet. Bedeutet das, dass bei der Anwendung dieser Sachwertfaktoren in der Bewertung – dem Grundsatz der Modelltreue folgend – für bauliche Außenanlagen kein gesonderter Wertansatz erfolgt?

Sind die Herstellungskosten für Außenanlagen Teil der NHK 2010?

Gutachterausschüsse, sollen bei der Veröffentlichung der Sachwertfaktoren mindestens die in Anlage 5 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) aufgeführten Modellparameter angeben (Nr. 5 Abs. 2 SW-RL).

Anlage 5 der SW-RL sieht für die Beschreibung des Modells für die Ableitung der Sachwertfaktoren zwei Möglichkeiten für den Wertansatz baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen vor:

1. kein gesonderter Ansatz – Anlagen sind im üblichen Umfang im Sachwert
   enthalten oder
2. Pauschaler Ansatz in Höhe von …

Bedeutet das etwa, dass die Herstellungskosten der Außenanlagen bereits in den NHK 2010 (Anlage 1 der SW-RL) enthalten sind?

Nein!

Bei den in Anlage 1 der SW-RL tabellierten NHK 2010 handelt es sich um Kostenkennwerte für die Kostengruppen 300 und 400 einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Die Außenanlagen werden in der DIN 276 jedoch der Kostengruppe 500 zugerechnet. Das bedeutet: Die NHK 2010 beinhalten keinen Wertansatz für bauliche Außenanlagen und für sonstige Anlagen. Diese sind deshalb gemäß Nr. 4.2 der SW-RL in der Sachwertermittlung grundsätzlich durch einen gesonderten Wertansatz zu berücksichtigen.

Alles nur eine Frage des Modells?

Nun ist jedoch gemäß Nr. 1 Abs. 2 der SW-RL bei der Ermittlung des Sachwerts zwingend der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Wenn also der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren auf einen gesonderten Wertansatz für Außenanlagen verzichtet, dann muss doch bei der Anwendung dieser Faktoren ebenso verfahren werden. Oder?

Grundsätzlich ja!

Denn der Gutachterausschuss ermittelt in diesen Fällen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren systematisch zu geringe vorläufige Sachwerte. Der Wert der Außenanlagen wird somit in durchschnittlicher Höhe durch die Marktanpassung berücksichtigt.

Beispiel

In diesem Beispiel wird verdeutlicht, wie sich der Verzicht eines gesonderten Wertansatzes für Außenanlagen auf die Höhe des Sachwertfaktors auswirkt.

Kaufpreis: 250.000 €
Gebäudesachwert: 200.000 €
Sachwert der Außenanlagen: 10.000 € (5 % des Gebäudesachwerts)
Bodenwert: 100.000 €

Modell 1:
mit Wertansatz für Außenanlagen
Sachwertfaktor = Kaufpreis / vorläufiger Sachwert
= 250.000 € / (200.000 € + 10.000 € + 100.000 €)
= 0,81

Modell 2:
ohne Wertansatz für Außenanlagen
Sachwertfaktor = Kaufpreis / vorläufiger Sachwert
= 250.000 € / (200.000 € + 0,0 € + 100.000 €)
= 0,83

Das Beispiel zeigt, dass sich der Verzicht auf einen gesonderten Wertansatz für Außenanlagen auf die Höhe des Sachwertfaktors auswirkt. In diesem Beispiel beträgt der Wert der Außenanlagen 5 % des Gebäudesachwerts.  Auf die Höhe des Sachwertfaktors wirkt sich der Verzicht des Wertansatzes der Außenanlagen mit 2,5 % aus.

Wurde der in der Bewertung verwendete Sachwertfaktor im Modell 2 abgeleitet und wird bei der Bewertung dennoch ein gesonderter Wertansatz für die Außenanlagen vorgenommen, so ergibt sich in der im Beispiel beschriebenen Fallkonstellation ein um fast 3 % (= 250.000 € / (310.000 € x 0,83)) zu hoher marktangepasster Sachwert.

Die Auswirkung ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich und hängt im Wesentlichen vom Verhältnis Gebäudesachwert zu Bodenwert ab.

Gleiches gleich, Ungleiches ungleich bewerten

Folgt man dem von Dr. Hans Otto Sprengnetter bereits 1978 aufgestellten 2. Grundsatz marktkonformer Wertermittlung, nämlich Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu bewerten, dann reicht es nicht aus, in der Sachwertermittlung die Außenanlagen nur in durchschnittlicher Höhe zu berücksichtigen. Denn im Einzelfall weicht der Umfang der Außenanlagen deutlich vom im Sachwertfaktor berücksichtigten Durchschnitt ab.

Ist z.B. das Bewertungsgrundstück zu 100 % überbaut, so geht der Wert der Außenanlagen gegen Null. In diesem Fall müsste der Werteinfluss der fehlenden Außenanlagen als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) wertmindernd berücksichtigt werden (vgl. Nr. 4.2 Abs. 2 Satz 3 der SW-RL). Ebenso müsste bei sehr aufwändigen Außenanlagen der Werteinfluss des Anteils der Außenanlagen, der über den Durchschnitt hinausgeht, als boG werterhöhend berücksichtigt werden. Das Problem: Man weiß nicht, in welcher Höhe der Wert der Außenanlagen im Sachwertfaktor enthalten ist.

Empfehlung

Gutachterausschüsse sollten bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nicht auf den Wertansatz für Außenanlagen und sonstige Anlagen verzichten. Zur Minimierung des Aufwands kann es jedoch erforderlich sein, den Ansatz zu pauschalieren. In diesem Fall sollten die Gutachterausschüsse die Außenanlagen objektartspezifisch in durchschnittlicher Höhe ansetzen und in der Modellbeschreibung angeben, mit welcher Pauschalen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren bewertet wurde.

Ist die bei der Ableitung der Sachwertfaktoren untersuchte Stichprobe hinreichend umfangreich, gleichen sich die durch die Pauschalierung der Außenanlagen auftretendene Einzelabweichungen im Mittel, d.h. in der ausgleichenden Funktion des Sachwertfaktors, aus. Die Pauschalierung wirkt sich somit wertneutral auf die Höhe des Sachwertfaktors aus. Der Anwender der Sachwertfaktoren kann dann den Einzelfall sachgemäß würdigen und den Wertansatz für Außenanlagen in der Ermittlung des vorläufigen Sachwerts diffenrenziert vornehmen.

Literaturhinweis

Zur Behandlung baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen in der Sachwertermittlung siehe auch die Kommentierung von Sauerborn zu Nr. 4.2 und Nr. 5 Abs. 2 der SW-RL im neuen Sprengnetter-Kommentar zur Sachwertrichtlinie und den NHK 2010.