10 Verbesserungsvorschläge zum Entwurf der Ertragswertrichtlinie

Sprengnetter hat zum Entwurf der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) Stellung genommen und dem Ministerium zahlreiche Verbesserungsvorschläge unterbreitet.

In den meisten Fällen ist bei der Immobilienbewertung der Ertragswert zu ermitteln. Wenn nicht als führendes, dann aber als stützendes Verfahren. Dem Ertragswertverfahren kommt somit sowohl bei der Immobilienbewertung als auch bei der Ermittlung der erforderlichen Daten der Wertermittlung eine große Bedeutung zu.

Sprengnetter propagiert seit Jahrzehnten, im Rahmen der Marktwertermittlung die Grundsätze der Modellkonformität zu beachten. Der vorliegende Entwurf der Ertragswertrichtlinie wird von Sprengnetter Immobilienbewertung begrüßt, da damit diese Methodik auch im Richtlinienwerk folgerichtig verankert wird.

Der aktuelle Entwurf der Ertragswertrichtlinie weicht in einigen Punkten von den Vorgaben der ImmoWertV ab, was im Sinne einer einheitlichen Rechtsanwendung vermieden werden sollte. Die im Entwurf der Richtlinie als periodisches Ertragswertverfahren bezeichnete Ertragswertmethode ist in der ImmoWertV nur grob geregelt. In der praktischen Anwendung ergeben sich so viele Fragen. Die Richtlinie sollte hier im Sinne einer notwendigen Standardisierung ergänzende Hinweise geben.

Nachfolgend werden die 10 wichtigsten Kritikpunkte und Verbesserungsvorschläge der Stellungnahme zusammengefasst. Die komplette Stellungnahme wird in der Ausgabe 2/2014 der Fachzeitschrift immobilien & bewerten veröffentlicht.

1. Die Hinweise der Richtlinie zur Verfahrenswahl bleiben hinter den diesbezüglichen Anforderungen der ImmoWertV zurück. Es wird deshalb vorgeschlagen, die Anforderungen an die Verfahrenswahl in der EW-RL entsprechend den
   Regelungen der SW-RL und der VW-RL zu formulieren.
2. Die in dem Richtlinienentwurf gewählte Variante der Restwertermittlung ist unnötig komplex. Es wird vorgeschlagen, den Restwert mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren zu ermitteln und – wie im DCF-Verfahren üblich – über den Betrachtungszeitraum abzuzinsen.
3. Bei der Restwertermittlung sind nicht – wie im Richtlinienentwurf formuliert – die „absehbaren marktüblichen Erträge nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zu Grunde zu legen“. Vielmehr sind bei der Restwertermittlung die am
   Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen. Das gleiche gilt für die Bewirtschaftungskosten.
4. Für die Ermittlung der Höhe des Rohertrags sollte nicht auf den tatsächlich erzielten Ertrag abgestellt werden. Vielmehr sollte dieser auf der Basis von Vergleichsmieten und Mietspiegeln ermittelt werden.
5. Da der Rohertrag eine wichtige Modellgröße des Ertragswertverfahrens ist, sollte die EW-RL die marktüblich erzielbare Miete definieren.
6. Es sollten zudem Hinweise gegeben werden, welche Berechnungsvorschriften bei der Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen anzuwenden sind.
7. Es sollte ein Hinweis erfolgen, welcher Ertrag beim periodischen Ertragswertverfahren innerhalb des Betrachtungszeitraums für selbstgenutzte Räume anzusetzen ist. Gleiches gilt für Mieteinheiten, für die der Mietvertrag während des Betrachtungszeitraums endet. Es sollte klargestellt werden, dass der Restwert auf Basis der am Wertermittlungsstichtag marktüblich zu erzielenden Erträge zu ermitteln ist.
8. Anstatt die Herkunft der Liegenschaftszinssätze sollten besser die Anforderungen an „geeignete“ Liegenschaftszinssätze geregelt werden. Siehe hierzu auch den Blog-Beitrag „Sind die Kaufpreise den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zu entnehmen?„.
9. Die Vorschriften zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzflächen sind keine Modellparameter für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes, sondern für die Ermittlung des Rohertrags. Auf deren Nennung als Modellparameter sollte deshalb in Anlage 2 verzichtet werden.
10. In der Anlage 2 sollte besser zwischen Modellparameter und Angaben zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze differenziert werden.

Den aktuellen Entwurf der Ertragswertrichtlinie vom 5. Mai 2014 finden Sie auf der Sprengnetter-Internetseite unter dem Top-Thema “Ertragswertrichtlinie” oder direkt auf der Internetseite des BMUB.