Warum Sie die NHK 2010 schon jetzt einsetzen sollten

Muss ich die NHK 2010 anwenden? Soll ich sie anwenden? Oder soll ich vielleicht noch etwas warten? Die Antwort ist wie so oft: Das kommt darauf an!

Muss ich?

Nein! Die Sachwertrichtlinie gibt nur Hinweise zur Ermittlung des Sachwerts. Sie ist nicht verbindlich.

Soll ich?

Grundsätzlich ja! Die Richtlinie und damit die NHK 2010 werden vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen.

Kann ich?

Bedingt! Bei der Ermittlung des Sachwerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen Sachwertfaktoren zur Anwendung kommen, die auf einer von der Sachwertrichtlinie abweichenden Datengrundlage beruhen.

Solange Ihnen also noch keine neuen Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, die in dem Modell der Sachwertrichtlinie unter Verwendung der NHK 2010 abgeleitet wurden, können Sie demnach die NHK 2010 noch nicht einsetzen.

Sie können aber bereits heute die NHK 2010 parallel zu den NHK 2000 verwenden und so ein Gefühl für das neue System bekommen. Denn das ist klar: Viele Gutachterausschüsse leiten derzeit mit Hochdruck die neuen Sachwertfaktoren ab. Diese stehen also vielerorts schon in Kürze zur Verfügung. Darauf sollten Sie vorbereitet sein!

Oder sollte ich vielleicht manchmal doch?

Wie berücksichtigen Sie bei einer Bewertung auf Basis der NHK 2000 eine Dämmung im Passivhausstandard? Oder welchen Ausstattungsstandard wählen Sie, wenn die Fenster dreifach verglast sind? Was machen Sie, wenn die Warmwassererzeugung über Sonnenkollektoren erfolgt und wenn zur Beheizung eine Wärmepumpe eingesetzt wird? Die gleiche Frage stellt sich bei einer dezentralen Lüftung mit Wärmetauscher und einem Bussystem zur Steuerung der Haustechnik.

Dies sind nur einige Beispiele für Standardmerkmale neuzeitlicher Gebäude. Solche Merkmale suchen Sie in den Ausstattungsstandardtabellen der NHK 2000 vergebens. Denn diese Tabellen basieren auf den Standards, die Ende der 80er / Anfang der 90er Jahre bei Neubauten üblich waren. Eine Einordnung in den Standard „stark gehoben“ reicht oft nicht aus. Es sind also noch Zuschläge anzubringen.

Anders bei den NHK 2010! In der Beschreibung der Gebäudestandards sind insbesondere die neuzeitlichen Gebäudestandards berücksichtigt. Viele Merkmale werden deutlich differenzierter betrachtet. So wird z.B. bei der Wärmedämmung  unterschieden zwischen

  • kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980),
  • nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995),
  • Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995),
  • Wärmedämmung (nach ca. 2005) und
  • Dämmung im Passivhausstandard.

Gebäude, die in den letzten 15 Jahren errichtet oder umfassend modernisiert wurden, lassen sich somit im NHK 2010-System differenzierter und treffender bewerten.

Also doch!

Na ja, das funktioniert – wie oben bereits dargestellt – nur dann, wenn Sie über „zutreffende“ Sachwertfaktoren verfügen.

Sprengnetter hat hierzu für das Modell der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) “zutreffende” Sachwertfaktoren ermittelt und ein entsprechendes Referenzsystem entwickelt. Dieses Referenzsystem wird im Zuge der anstehenden 103. Ergänzungslieferung zu den “Marktdaten & Praxishilfen” und als Nachschlagetabelle im Rahmen des ProSa-Updates (Version 29) sowie SmartValue-Updates (Version 17) den Kunden zur Verfügung gestellt. Dieses Referenzsystem kann hilfsweise herangezogen werden, wenn der örtlich zuständige Gutachterausschuss keine “zutreffenden” Sachwertfaktoren bereitstellt. Hierzu sollte der Sachverständige das Referenzsystem auf den örtlichen Markt kalibrieren.

Im Sprengnetter-Marktdatenshop werden bereits auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte “zutreffende” Sachwertfaktoren per Einzelabruf in Kürze bereit gestellt. Diese können auch direkt aus ProSa oder SmartValue heraus abgerufen werden.

Unsere Empfehlung!

Bewerten Sie vorübergehend in beiden Systemen! Lernen Sie so das neue Modell kennen! Warten Sie nicht länger und fangen Sie an, das neue Referenzsystem auf Ihren örtlichen Markt zu kalibrieren! Bewerten Sie insbesondere neuere und modernisierte Gebäude mit im NHK 2010-System und entscheiden Sie, mit welchem System Sie im Einzelfall den Marktwert der Immobilie besser treffen! Vermeiden Sie so besonders bei neueren Gebäuden Fehlbewertungen!

Für den Einsatz der NHK 2010 spricht auch der Verzicht auf die nicht selbsterklärenden Standard-Bezeichnungen „einfach“ / „mittel“ / „gehoben“ / „stark gehoben“. Denn in dem NHK 2010-System beschreiben Sie z.B. den Standard eines 1980 errichteten Gebäudes nicht mehr missverständlich als „gehoben“ sondern ordnen es der Standardstufe 3 bis 4 zu. So bleiben Ihnen viele Diskussionen erspart.

Fazit

Sie müssen nicht! Aber Sie sollten schon jetzt die NHK 2010 bei Ihren Bewertungen einsetzen!

7 Gedanken zu “Warum Sie die NHK 2010 schon jetzt einsetzen sollten

  1. Die im Blog erwähnte 103. Ergänzungslieferung zu den “Marktdaten & Praxishilfen” ist am 18. Dezember 2012 in Druck gegangen. Die neuen Sachwertfaktoren zum Modell der SW-RL/NHK 2010 werden also noch dieses Jahr an alle Abonennten der Loseblattsammlung ausgeliefert.

    • Ja. Das Baujahr berücksichtigen Sie über den Gebäudestandard und die Alterswertminderung.

      Hinweis: Bei den NHK 2010 wurde bewusst auf die Baujahresklassen verzichtet. Dafür erfolgt nun eine lineare Alterwertminderung. Die gleichzeitige Anwendung der Alterswertminderung nach Ross und der Preisabschläge für ältere Baujahre an den NHK (im System der NHK 2000) kommt im Regelfall einer linearen Gesamt-Alterswertminderung gleich. Siehe Sprengnetter / Kierig, ImmoWertV – Das neue Wertermittlungsrecht (Kommentar zur Immobiliewertermittlungsverordnung), Sprengnetter GmbH 2010, Abschnitt 34.2.

      Mit freundlichen Grüßen
      Jochem Kierig

  2. Guten Tag Herr Kierig,

    oft wird in Verkaufsprosspekten von ETW`s und EFH, sowie Bauleistungsbeschreibungen von „gehobenen Standard“ geschrieben, ohne das weiter zu definieren.
    Deshalb zwei unverb. Fragen:

    1.
    In welchem Bereich der Kategorie 1-5 kann man die begrifflichkeit „gehobener Standard ansiedeln

    2.
    ist die NHK2010 nun schon in Kraft, oder die NHK2000 noch gültig

    Danke im voraus
    Peer Heikrosch

    • Sehr geehrter Herr Heikrosch,

      gehobener Ausstattungsstandard nach NHK 2000 entspricht in etwa dem Gebäudestandard 3 bis 4 im NHK 2010-System.

      Die Angaben in Verkaufsprospekten sind nicht standardisiert. Es handelt sich um die Einschätzung der Verfasser dieser Prospekte. Die Angaben orientieren sich am allgemeinen Zeitgeschmack. Eine eindeutige Zuordnung des dort gewählten Begriffs „gehobene Ausstattung“ zu den Gebäudestandards im NHK 2010-System ist deshalb nur bedingt möglich. Es dürfte sich i.d.R. jedoch um einen Standard zwischen 3 und 4 handeln.

      Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat am 18. Oktober 2012 die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) im Bundesanzeiger (BAnz AT 18.10.2012 B1) bekannt gemacht. Damit sind die neuen Bestimmungen an die Stelle der bisherigen Regelungen zum Sachwertverfahren in der WertR 2006 getreten. Ebenso haben die NHK 2010 (Anlage 1 der SW-RL) die NHK 2000 abgelöst.

      Dennoch sind die NHK 2000 weiterhin anwendbar. Denn bei der Sachwertermittlung ist gemäß Nr. 1 Abs. 2 der SW-RL der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Gelangen also Sachwertfaktoren zur Anwendung, die im NHK 2000-Modell abgeleitet wurden, so ist auch im NHK 2000-Modell zu bewerten. Bislang haben die Gutachterausschüsse nur für etwa 50 % von Deutschland Sachwertfaktoren im NHK 2010-Modell veröffentlicht. Im Sprengnetter-Marktdatenportal stehen jedoch geeignete objekt- und adressbezogene Sachwertfaktoren sowohl im NHK 2000- als auch im NHK 2010-Modell zur Verfügung.

      Mit freundlichen Grüßen

      Jochem Kierig

  3. Guten Tag, ich habe folgende Frage: der Gutachterausschuss hat keine Sachwertfaktoren veröffentlicht und operiert mit NHK 2000. muss ich als freie Sachverständige den Sachwert auch mit NHK 2000 bewerten?
    Die NHK und die WertR88 gehören zusammen. Wenn ich also den ErtragswertV und den Vergleichswert nach ImmoWertV bewerte, ist das ein Verstoß gegen den Grundsatz der Modellkonformität?
    Mir ist nicht richtig klar was zu einem Modell alles gehört? Können Sie mir bitte weiterhelfen?

    • Sehr geehrte Frau Hilz-Thiel,

      am 1. Juli 2010 ist die ImmoWertV in Kraft getreten und hat damit die WertV abgelöst. Zur Verkehrswertermittlung ist seitdem uneingeschränkt die ImmoWertV anzuwenden. Das gilt unabhängig vom Stichtag und auch von den zugrunde gelegten Daten.

      Gemäß Nr.1 Abs. 2 Sachwertrichtlinie gilt, dass „bei der Ermittlung des Sachwerts der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten ist. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen Sachwertfaktoren zur Anwendung kommen, die auf einer von der Sachwertrichtlinie abweichenden Datengrundlage beruhen.“ Hat also der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren im NHK 2000-Modell gearbeitet, so ist bei der Anwendung dieser Sachwertfaktoren auch dieses NHK-Modell anzuwenden.

      In Ihrem Fall hat jedoch der zuständige Gutachterausschuss keine Sachwertfaktoren veröffentlicht. Für diesen Fall gibt die Sachwertrichtlinie in Nr. 5 Abs. 1 entsprechende Hinweise. Hier heißt es: „Kann vom Gutachterausschuss kein zutreffender Sachwertfaktor zur Verfügung gestellt werden, können hilfsweise Sachwertfaktoren aus vergleichbaren Gebieten herangezogen oder ausnahmsweise die Marktanpassung unter Berücksichtigung der regionalen Marktverhält-
      nisse sachverständig geschätzt werden.“ Ich empfehle Ihnen deshalb die von Sprengnetter im Marktdatenportal unter http://www.sprengnetter.de bereit gestellten Sachwertfaktoren zu verwenden. Dies erfüllen die Anforderungen der Sachwertrichtlinie voll umfänglich. Eine freie Schätzung ist deshalb nicht erforderlich und auch nicht sinnvoll. Diese Sachwertfaktoren wären dann in dem von Sprengnetter angegebenen Modell (NHK 2010) anzuwenden.

      Mit freundlichen Grüßen
      Jochem Kierig

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