Was ist ein „zutreffender“ Sachwertfaktor?

Der ermittelte kostenorientierte vorläufige Sachwert ist gemäß den Ausführungen der Sachwertrichtlinie mit dem „zutreffenden Sachwertfaktor“ an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Wann ist ein Sachwertfaktor eigentlich „zutreffend“?

Was trifft eigentlich zu?

Gemeint ist, dass die Beschreibung des Sachwertmodells, das bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendet wurde, auf das in der Bewertung angewendete Modell zutrifft. Wird also eine Sachwertermittlung entsprechend den Vorgaben der Sachwertrichtlinie durchgeführt, dann ist der Sachwertfaktor nur dann „zutreffend“, wenn dieser auch in dem Modell der Sachwertrichtlinie abgeleitet wurde.

„Zutreffende“ Sachwertfaktoren werden aus Kaufpreisen abgeleitet!

Damit ein Sachwertfaktor nach Sachwertrichtlinie als „zutreffend“ bezeichnet werden kann, muss dieser den Anforderungen der ImmoWertV genügen. Nach ImmoWertV sind Faktoren zur Anpassung des Sachwerts aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abzuleiten. Sachwertfaktoren, die z.B. aus Angebotspreisen abgeleitet wurden, gelten somit nicht als „zutreffend“.

Quelle und Modell müssen angegeben werden!

Um entscheiden zu können, ob der Sachwertfaktor im Sinne der Sachwertrichtlinie „zutreffend“ ist, muss also die Quelle (Kaufpreise), der Umfang der zugrunde liegenden Daten (Stichprobenumfang) und das Ableitungsmodell entsprechend Anlage 5 der Sachwertrichtlinie (NHK 2010, lineare Alterswertminderung etc.) angegeben werden. Fehlen diese Angaben, so kann nicht entschieden werden, ob der Sachwertfaktor „zutreffend“ ist. Dieser ist somit für eine ImmoWertV-konforme Sachwertermittlung ungeeignet.

Sachwertfaktoren müssen differenziert abgeleitet werden!

„Zutreffende“ Sachwertfaktoren werden gemäß Sachwertrichtlinie „auf der Grundlage von Kaufpreisen von für die jeweilige Gebäudeart typischen Grundstücken ermittelt“. Diese gelten also grundsätzlich jeweils nur für eine bestimmte Gebäudeart (z.B. Einfamilienwohnhaus, Mehrfamilienwohnhaus, Lagerhalle etc.). Darüber hinaus haben die Kaufpreisanalysen der letzten Jahrzehnte ergeben, dass sich die Sachwertfaktoren sachgemäß nach der Höhe des vorläufigen Sachwerts (Objektgröße) und des Bodenwertniveaus (Lage) gliedern lassen. Fehlt eine solche oder eine entsprechende Differenzierung so ist zumeist davon auszugehen, dass der Sachwertfaktor für eine ImmoWertV-konforme Bewertung nicht geeignet ist.

Was tun?

Kann vom Gutachterausschuss kein „zutreffender Sachwertfaktor“ zur Verfügung gestellt werden, können gemäß Sachwertrichtlinie hilfsweise Sachwertfaktoren aus vergleichbaren Gebieten herangezogen oder ausnahmsweise die Marktanpassung unter Berücksichtigung der regionalen Marktverhältnisse sachverständig geschätzt werden.

Sprengnetter hat hierzu für das Modell der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) „zutreffende“ Sachwertfaktoren ermittelt und ein entsprechendes Referenzsystem entwickelt. Dieses Referenzsystem wird im Zuge der anstehenden 103. Ergänzungslieferung zu den „Marktdaten & Praxishilfen“ und als Nachschlagetabelle im Rahmen des ProSa-Updates (Version 29) sowie SmartValue-Updates (Version 17) den Kunden zur Verfügung gestellt. Dieses Referenzsystem kann hilfsweise herangezogen werden, wenn der örtlich zuständige Gutachterausschuss keine „zutreffenden“ Sachwertfaktoren bereitstellt. Hierzu sollte der Sachverständige das Referenzsystem auf den örtlichen Markt kalibrieren.

Im Sprengnetter-Marktdatenshop werden bereits auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte „zutreffende“ Sachwertfaktoren per Einzelabruf in Kürze bereit gestellt. Diese können auch direkt aus ProSa oder SmartValue heraus abgerufen werden.